▲ 신명준 (주)대득종합건설 대표

평생을 살면서 내 땅 한번 가져보는 것이 소원인 사람들이 얼마나 많을까? 특히 우리나라는 산악지형이 70%이고 평지가 30%라고 하니 땅값은 해마다 오르고 우리의 소원은 점점 멀어지고 있다. 그런데 도대체 땅값은 어떻게 정해지고 평가되는지 알 수가 없다.

며칠 전 전국의 표준지공시지가 발표되었다. 표준지공시시가는 토지과제기준이 되며 작년기준 평균 4.94% 상승했으며, 2009년 이후 8년째 상승하고 있다고 한다. 모든 토지에는 주된 사용 목적에 따라 토지의 종류를 구분, 표시하고 있다.

토지대장을 보면 토지의 용도를 표시해 놓은 것이 있는데, 이 지목이란 오직 국가만이 제정, 분할, 분류, 합병, 변경할 수 있다. 토지이용계획 확인원을 열람하면 토지지번의 사용용도를 알 수 있으며 지목의 종류는 28개로 지정된 지목은 다른 용도로는 사용할 수가 없다. 도로, 하천 같은 공공의 목적으로 사용하는 경우는 대부분 국가소유이므로 우리가 매입할 이유가 없으니 대지에 대해서만 알아보겠다.

대지의 종류에는 상업지역(중심, 일반, 근린,유통), 준주거지역, 일반주거지역(1,2,3종), 전용주거지역(1,2종)으로 나눠줘 있는데, 여기에서 지역지정은 절대 바꿀 수 없다고 보면 된다. 이중 상업지역이 제일 비싼데 그 이유는 토지의 활용도가 크기 때문이다.

상업지역 같은 경우 대지 면적이 100평(330㎡)일 경우 대지면적 70%에서 90%까지 사용할 수 있는데 이것을 건폐율이라 한다. 또한 건축물 규모는 대지면적 대비 최고 1300% 즉 100평의 대지로 1300평은 건축물을 지을 수 있는데 이것을 용적률이라 한다. 준주거의 경우 건폐율 70%이하 용적률 500%이하, 1종 전용주거지역일 경우는 건폐율 50% 이하 용적률 100% 이하임으로 토지의 활용도가 줄어져 같은 평수의 대지라도 가격이 차이가 나는 것이다.

땅값의 시세를 알아보려면 첫째 토지가 어떤 지목으로 돼있는지 알아봐야 하며, 둘째 대지의 가변선이 도로와 얼마나 많이 접해있는지, 특히 교차로의 두 면이 접해있다면 더욱 좋을 것이다. 셋째 누구나 편리하게 오고 갈 수 있는 교통과, 넷째는 주변에 무엇이 있는 가이다. 공공시설이나 백화점 영화관 등이 함께 있다면 좋을 것이다. 땅값은 위 네가지 말고도 여러 가지 변수들이 많이 차지하지만 기본적으로 알아두면 도움이 될 것이다.

그러나 명심해야 될 것은 아무리 좋은 땅이라고 해서 달라는 대로 가격을 정해서야 되겠는가? 전용주거지역의 경우는 본인이 주거목적으로 구입을 하니 자기가 원하는 위치에 토지를 매입하면 되지만, 준주거지역이나 상업지역은 토지의 구입이나 건축물을 시공했을 때 투자비 대비 기본수익률이 나오지 않을 때 매입을 하면 그것은 망하는 지름길이다.

대부분 토지를 매입할 때 주변시세를 보고 판단하는 경우가 많다. 그러나 주변시세에 의존하다 보면 그 토지의 본질을 놓치기 싶다. 누군가 땅이나 건물을 사려고 하면 아침, 점심, 주말에도 몇 번씩 가본다고 한다. 그 만큼 땅을 구입할 때는 신중하게 결정하고 전문가의 조언을 듣는 것이 좋을 것 같다.

신명준 (주)대득종합건설 대표

 

저작권자 © 경상일보 무단전재 및 재배포 금지