투자 안정성 높아 인기 좋은 미군전용 오피스텔, 임대사업 앞두고 있다면 주목

기사승인 2019.04.16  09:59:53

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▲ 미군 렌탈하우스 오딧세이 이글 3차 광역조감도

평택 내 미군기지 이전이 완료 단계에 접어든 상태다. 미군부대 평택 캠프 험프리스가 지난해 부대 내 병영시설을 비롯한 편의시설 등의 신축 공사를 마쳐 부대 이전이 가속화됐다. 

▲급부상한 팽성 미군전용 오피스텔 시장 
주한 미8군 사령부와 미2사단 사령부, 예하부대 40여개가 활발히 이전 중으로, 기지 내 상주하는 인구는 지난해보다 3배 많아질 것으로 예상된다. 이에 팽성 안정리 험프리스 부대 인근 미군 전용 오피스텔 수요도 크게 늘 전망으로 건축업자 및 투자자들의 관심이 험프리스 일대를 향하고 있다. 

▲월세 연체와 공실 위험이 적은 미군전용 오피스텔…우려되는 점도 있어
미군을 대상으로 하는 미군 전용 오피스텔은 내국인 대상의 오피스텔 대비 2배가량의 수익을 올릴 수 있다. 또한 임대료와 공과금 등을 미군 당국(주택과)이 전액 지원해주기 때문에 임대료 연체와 관리비 부담으로부터 자유롭다. 1가구 2주택 규제에도 포함되지 않아 종부세 등 세금 문제에서도 벗어날 수 있다. 높은 수익을 안전하게 올릴 수 있어 미군 전용 오피스텔을 주목하는 사람들이 많다. 

하지만 복잡하고 어려운 점도 많아 사업을 시작할 예정이라면 상당한 신중함이 필요하다. 미군 전용 오피스텔은 부대 앞 정문에 가까운 일반 상업지역에 신축해야 한다. 험프리스 부대 정문 앞 안정리 로데오 거리 주변 상업지역은 면적이 상당히 작고, 최근 5~6배로 지가가 상승하면서 부지를 확보하기가 상당히 어려운 상황이다. 5~6년 전 오산 공군 부대가 들어선 평택 신장 일원 오피스텔들이 부적합한 지역에서 규격 미달 등 미군의 요구 조건에 부족한 상태로 분양에 나선 것도 걸림돌이다. 수요를 과대 광고해 부실한 투자를 유발한 경우가 많았다. 실제 일반 병사를 위한 미군 전용 오피스텔 수요가 훨씬 많은 캠프 험프리스 주변에 고급형 주택이 미군 전용 오피스텔보다 많이 공급되는 이상 현상이 나타나고 있다. 이전의 잘못됐던 관행이 이러한 문제를 야기했다고 분석된다. 

▲잘 고르면 복, 잘못 고르면 짐이 되는 미군전용 오피스텔
일반적인 투자 상식만으로 투자를 진행하기에는 일반 오피스텔과 다른 점이 많아 투자하기에 앞서 미군 전용 오피스텔에 대한 전반적인 이해가 필요하다. 

먼저 미국인이면서 군인을 상대로 임대하는 주거시설이라는 점을 주목할 필요가 있다. 미국인의 생활 특성을 반영한 구조 및 주차시설, 생활 가전 구비 등이 필수다. 프라이버시를 지키는 것을 중요하게 여기는 미국인의 특성을 고려해 벽간 소음과 층간 소음을 방지하는 것도 신경을 써야 한다. 결로와 곰팡이 등을 방지하는 완벽한 시공은 물론, 군인이 거주하기 좋은 적절한 전용면적과 구조적인 안전, 범죄와 화재를 예방할 수 있는 시설 등 일반 오피스텔과 다른 까다로운 조건을 만족시켜야만 한다. 

미군 전용 오피스텔에 투자하는 것은 생각보다 복잡하고 어렵다. 설계대로 공사하고 이를 감독(감리)해 적당한 크기와 구조의 오피스텔을 신축할 경우, 공사비용이 많이 소요돼 분양성이 낮아진다. 분양성을 높이기 위해 비용을 절감하는 데 주력할 경우, 상품성이 떨어져 임대를 할 수 없는 딜레마를 겪게 된다. 정상적으로 신축된 오피스텔까지 분양을 어렵게 만드는 상황이 초래되는 것이다. 

▲부대 정문 앞에서 300m거리가 중요한 이유
미군을 대상으로 하는 주거상품이기 때문에 입지 조건을 절대적인 필요조건이다. 역세권이나 유동인구 등 일반 임대사업에서 필요한 입지가 아닌, 부대와의 거리가 투자의 중요 포인트다. 계급과 직책에 따라 미군의 거주지역이 달라지며, 주택의 크기(전용면적)와 주택 수당이 모두 달라진다. 고급 장교 및 군무원은 부대에서 30분 이내 거리에 거주하면 돼 외곽 지역 등 거주 지역을 자유롭게 선택할 수 있다. 반면 사병은 대부분 오전 6시에 일과가 시작되며, 주거권장구역으로 지정된 부대 인근에서 거주해야 하는 제한도 적용된다. 

동두천, 의정부 등 과거 미군부대가 주둔했던 지역들은 부대 정문 주변에 생활권(로데오 거리)과 주거권장 구역이 형성돼있다. 출퇴근 편의가 우수하고, 언어가 통하며 문화 공유가 가능하기 때문으로 분석된다. 부대 내 의료시설과 교육시설을 비롯해 다양한 편의시설을 편리하게 이용할 수 있는 것도 장점이다. 

부대 정문 일대 지역들은 대부분 일반 상업지역에 포함돼 주택법상 주택(아파트, 단독주택, 빌라, 다가구 등)에 해당되는 건물은 건축할 수 없다. 오직 주거용 오피스텔만 주거 시설로 건축할 수 있다. 이런 지역에 미군의 거주에 적합한 면적과 구조, 시설을 갖춘 오피스텔이 바로 미군 전용 오피스텔이다. 

▲다양한 장점 만족시키는 ‘오딧세이 이글3차’ 화제 
이런 가운데 미군 전용 오피스텔 ‘오딧세이 이글3차’가 인기몰이 중이다. 미군의 거주에 필요한 다양한 거주 조건을 모두 만족시키는 오피스텔로 평가되며, 지하 6층~지상 14층의 총 112실 규모로 조성 예정이다. 부대 정문에서 불과 200m 거리 내외에 자리해 입지가 탁월한 것이 장점으로 손꼽힌다. 

현재 완공돼 운영 중인 1, 2차 오피스텔을 통해 우수성을 입증했으며, 노하우를 바탕으로 최적화된 면적과 평면 구성을 선보인다. 화재 예방 및 범죄 예방 시설 등 미군 거주에 필요한 조건을 갖춰 투자자들의 문의가 많은 상태다. 4,000여명의 미군이 순환 배치되는 올 8월이 완공 시점으로, 초기 임대 수요 확보가 유리한 것도 눈여겨볼 만하다. 

평택 렌탈하우스 오딧세이 이글3차가 건립되는 곳은 미군 주거권장 지역이다. 미군의 가장 많이 생활하는 로데오 상권과도 인접해있는 상업지역이다. 로데오 상권이 미군의 주요 생활권이란 점을 고려한 평택시가 평택지원 특별법을 통해 지역 내 지구단위 개발 계획을 수립했고, 상권 활성화와 정화 사업 등 개발 사업을 펼쳐 최근 4~5년 동안 지가가 상당히 상승한 상태다. 안정리 로데오는 국제화 작업과 쇼핑몰 활성화를 위한 주변 거리 정화 등 개선 사업이 활발히 진행돼 제2의 이태원으로 평가된다. 안정리 커뮤니티 광장도 마련돼 한미 문화협력사업에 상당히 기여하고 있으며, 로데오 거리 중간에는 예술인 광장도 조성돼있다. 

주변에 예정된 개발 호재도 이 단지의 투자 가치를 높여준다. 올해 평택호 국제대교가 완공을 앞두고 있어 주변 시군구로의 접근이 용이해진다. 험프리 부대와 평택역을 연결하는 철도 평택선이 안중에 이어 포승까지 연결될 계획으로, 지역 교통망이 완성 단계에 다다른 것도 가치를 더한다. 시가화 예정 지구 4곳도 개발이 한창으로, 수년 내 팽성읍이 지금의 2배 규모로 확장될 전망이다. 

▲불가피한 주택수당 인상 역시 메리트
팽성읍은 그동안 소도시로 상당히 저평가돼왔다. 미군 주택 수당 역시 전국 최하위 수준으로 책정됐다. 하지만 대규모 부대가 조성되면서 수요가 급증, 미군 포함 20만여명에 달하는 추가 인구 유입이 예상돼 안정리 일원 토지가격이 빠르게 상승했다. 주택 부족 현상도 지속되면서, 미군 당국이 불가피하게 주택수당 인상을 추진 중이다. 렌탈료 인상을 담당하는 극동공병단(FED)과 주택과(Housing Office)가 지난해 초 주택수당 인상 방안을 확정 및 발표했으며, 구체적인 인상 금액 확정에 들어갔다. 가까운 시기에 미군 주택수당이 상당히 인상될 것으로 예측된다.     디지털 뉴스부 배정환 기자 karion79@ksilbo.co.kr

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