지주들 “한화만 유리한 개발” - 울산시 “한화 특혜는 없다”
울산시 단독 추진이 아닌 특수목적법인(SPC) 설립을 통한 대기업과의 합작 투자로 진행되는 KTX역세권 복합특화단지 개발 사업과 관련, 사유권 침해를 우려하는 지주들이 특혜 의혹 등을 잇따라 제기하며 반발하고 있다. 지주들은 소송전도 불사한다는 입장이어서 자칫 사업 추진에 걸림돌로 작용할 가능성까지 제기된다.
지주들 “한화만 유리한 개발”
토지 강제수용 재산권 침해
한화측 알짜배기 부지 배정
시공도 맡아 개발이익까지
울산시 “한화 특혜는 없다”
공동주택용지 독점 못해
시공 경쟁입찰로 선정 방침
사업수익 기반시설 재투자
◇사업비 조달 위해 한화 손잡아
25일 시에 따르면, 시는 약 4600억원에 달하는 사업비를 울산도시공사가 조달할 경우 부채비율이 급격히 높아져 행정안전부의 권고 기준을 초과하는 만큼, 사업지구 내 토지의 53%를 보유한 한화와 SPC를 구성해 함께 사업을 추진하기로 했다.
시는 지난해 7월 일몰제에 따른 난개발 방지와 2도심 체제 전환에 따른 서부권 육성, 한화는 법인 자산 유동성 확보라는 이해관계가 맞물려 사업을 공동 추진키로 했다. 특히 사업부지의 53%를 차지한 한화의 협력 없이는 사실상 사업 추진이 어려운 점도 협력 추진의 이유가 됐다.
그러나 공공사업임에도 시가 민간 기업인 한화의 손을 잡는 바람에 각종 의혹이 제기되고 있다.
◇지주협 “한화 특혜 위해 지주 권리 침해”
지주협은 이 사업을 통해 한화는 막대한 이익을 챙기는 반면 지주들은 들러리로 전락, 불이익을 받을 것으로 우려하고 있다.
우선 이들은 지난 2019년 11월27일 한화도시개발의 자회사인 NHL(주)의 토지 상당수가 한화도시개발로 소유권 이전 등기된 부분에 문제를 제기한다. 사업지구는 부동산 투기 방지 등을 위해 2019년 9월17일부터 3년 동안 토지거래허가구역으로 지정됐다.
지주협은 수십년 동안 변동 없던 토지가 토지거래허가구역 발표 후 무더기 이전 등기된 경위에 대해 의심하고 있다.
지주협은 시가 공청회 당시 발표와 달리 환지가 아닌 강제 수용을 실시, 재산권을 침해한다고 주장하고 있다. 도시개발법에 따라 구역 미분할 혼용방식으로 진행한다고 밝힌 뒤, 사업부지 일부 구역을 산업단지로 지정해 산업입지법을 적용하는 것은 강제 수용을 염두에 둔 것으로, 법 절차 위반이라는 것이다. 이들은 도시개발 사업을 추진하면 시 도시개발과나 도시계획과가 아닌 산업입지과가 사업을 주관하는 것은 이런 점들을 고려한 꼼수라고 주장한다.
또 환지를 하더라도 산단과 공원, 공동주택용지 등을 제외하면 실제 지주들이 환지받을 수 있는 면적이 극히 적어, 결국 상당수 지주는 현금 청산 대상이 된다는 입장이다. 반면, 한화는 알짜배기 부지에 많은 면적을 배정받아 아파트 건설로 이익을 챙긴다고 강조하고 있다. 시공도 한화에 맡겨 개발이익까지 준다며 지나친 특혜라는 지적도 제기한다.
◇시 “사업수익 기반시설·공공사업 재투자”
시는 특혜는 전혀 없다는 입장이다. 토지거래허가구역 지정 직후 대규모 소유권 이전이 발생한 것에 대해, 지정 전 이미 한화도시개발과 NHL간의 거래가 마무리됐고, 등기만 진행됐기 때문에 문제가 없다고 설명했다. 대기업이 아닌 개인도 지정 전 거래를 마쳤다면 토지 등기가 가능하다는 것이다.
산업입지과 주도의 사업 추진에 대해서는, 애초 사업 자체가 산업단지 조성을 염두에 두고 추진됐기 때문에 주관 부서를 유지하는 것이라고 강조했다. 산단 조성만으로는 사업성이 떨어진다고 판단, 도시개발사업을 병행한 뒤 이익분을 산단 조성에 투입하는 만큼 산업입지과가 사업을 계속 주관한다는 것이다.
사업은 사업구역을 분할하지 않고 수용, 사용 및 환지하는 미분할 혼용방식으로 진행하기 때문에 원하는 주민은 수용이 아닌 환지가 가능하다는 입장이다. 환지 기준을 정한 뒤 환지사를 통해 대상을 확정하고, 단독주택용지나 산업지원시설·상업시설·준주거시설용지 등을 환지하는 만큼 환지 대상 토지가 부족하지는 않을 것으로 예상하고 있다.
환지할 경우 한화가 받게 되는 용지는 감보율에 따라 일부로 제한되는 만큼, 한화가 공동주택용지를 독점해 이익을 챙길 수 없다고 설명했다. 또 시공은 경쟁입찰로 선정할 방침이어서 한화가 시공사로 선정된다는 보장은 없으며, 채무 부담 등은 한화가 떠안는 만큼 한화에 일방적으로 유리한 구조는 아니라고 반박했다. 시는 공공성 확보를 위해 이익분은 기반시설 등에 재투자한다는 방침이다.
한편 KTX울산역 배후 부지에 산업·연구·교육·주거 기능을 갖춘 스마트 자족 신도시 건설을 목표로 추진 중인 KTX역세권 복합특화단지 개발 사업은 구역 지정 및 개발 계획 수립 절차를 마쳤다.
울산시는 울산도시공사와 울주군, 한화도시개발과 오는 2월 특수목적법인(SPC)을 설립한 뒤 각종 행정절차를 거쳐 오는 11월 실시계획인가 고시, 12월 착공한 뒤 2025년 준공할 계획이다. 이춘봉기자 bong@ksilbo.co.kr